FAQ hypothécaires

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Quel est le prix d'achat maximum de la maison que je peux me permettre d’acheter?

Pour déterminer votre capacité financière, vous devez d’abord connaître votre revenu imposable ainsi que le montant de vos dettes et celui des remboursements mensuels de celles-ci. À supposer que vous achetiez votre résidence principale, affectez 32 % de vos revenus au paiement des versements mensuels, des impôts fonciers et des frais de chauffage. Incluez également dans ce calcul le montant estimatif des charges de copropriété, s’il y a lieu.

Ensuite, calculez 40 % de votre revenu imposable et déduisez de ce montant tous vos paiements mensuels, y compris ceux de votre prêt-auto, de vos cartes de crédit et de vos marges de crédit. Le moindre des deux montants résultant de ces calculs servira à déterminer quelle portion de votre revenu peut être affectée aux coûts liés à l’ensemble de vos frais de logement, incluant le remboursement de votre prêt hypothécaire. Ces calculs sont basés sur les méthodes habituelles utilisées par les prêteurs.

En plus de prendre en compte ce que ces calculs vous indiquent sur ce que vous avez les moyens de payer, calculez également combien vous pensez être capable de payer. Si les versements mensuels avec lesquels vous êtes à l’aise sont inférieurs à 32 % de vos revenus, vous voudrez peut-être choisir le moindre montant plutôt que de risquer d’être pris de court. Faites en sorte de ne pas devoir tout sacrifier pour payer votre maison. Déterminez vos paiements de façon à pouvoir continuer de vous offrir quelques petits luxes.


Qu’est-ce que l’inspection d’un bien immobilier, et devrais-je en demander une?

Une inspection est l’examen visuel technique d’un bien immobilier afin d’en déterminer son état général. Durant cet examen, l’inspecteur en vérifie les principaux composants (toits, plafonds, murs, planchers, fondations, vides sanitaires, greniers, murs de soutènement, etc.) et systèmes (électricité, chauffage, plomberie, système d'évacuation des eaux, enduits protecteurs extérieurs, etc.). Les résultats de l’inspection doivent être remis à l’acquéreur par écrit, de façon détaillée, et généralement dans les 24 heures suivant l’inspection.

Une inspection préalable à l’achat peut vous apporter la tranquillité d’esprit et faciliter grandement une décision difficile. L’inspection peut signaler la nécessité de réparations importantes, lesquelles peuvent être prises en compte dans la décision d’acheter. Elle dissipe bon nombre d'incertitudes et augmente les chances de succès de la transaction.


Quelle mise de fonds minimum doit-on prévoir pour acheter une maison?

Une mise de fonds minimum de 5 % est requise pour acheter un bien immobilier, sous réserve de certaines restrictions. En plus de la mise de fonds, vous devez démontrer '' que vous êtes capable de couvrir les frais de clôture de la transaction applicables (p. ex. frais d’avocat ou de notaire, d'inspection et de certificat de localisation, s'il y a lieu).

Quel que soit le montant de votre mise de fonds, un pourcentage d’au moins 5 % de ce montant doit provenir de vos propres économies ou vous avoir été donné par un membre de votre famille. Il ne doit pas avoir été emprunté.

Le prêteur accepte généralement ce don d'un membre de la famille comme mise de fonds, à condition que le donneur lui remette une lettre certifiant qu’il s’agit bien d’un don et non d’un prêt. Dans les cas où c’est la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) qui fournit l’assurance prêt hypothécaire, l’acquéreur doit déjà avoir en sa possession ce don en argent avant d’envoyer sa demande à la SCHL.

Les prêts hypothécaires accordés avec une mise de fonds inférieure à 20 % du prix de la maison doivent être assurés par la SCHL, Genworth Financial Canada ou AIG United Guaranty.


Qu’est-ce qu’une assurance prêt hypothécaire?

Une assurance prêt hypothécaire est une assurance fournie par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) (une société d’État), par la société Genworth Financial Canada ou par la société AIG United Guaranty, deux sociétés privées autorisées. Cette assurance est requise par la loi pour assurer les prêteurs contre le défaut de paiement d’un prêt hypothécaire dont le ratio prêt-valeur est supérieur à 80%. Les primes d'assurance, qui oscillent entre 0,50% à 3,75 %, sont payées par l’emprunteur et peuvent être ajoutées directement au montant du prêt hypothécaire. L'assurance prêt hypothécaire n’est pas une assurance-vie hypothécaire.


Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire ordinaire?

Un prêt hypothécaire ordinaire implique généralement une mise de fonds de 20% ou plus du prix d’achat d’un bien immobilier, un ratio prêt-valeur de 80% ou moins, et ne nécessite pas en général d’assurance prêt hypothécaire. Si votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prêt prix d’achat de la propriété, vous devrez obtenir un prêt hypothécaire à rapport prêt-valeur élevé et une assurance prêt hypothécaire.


De quelle manière une faillite peut-elle influencer mon admissibilité à un prêt hypothécaire?

Selon les circonstances entourant la faillite, certains prêteurs sont disposés à financer un emprunt hypothécaire.


Comment le versement d’une pension alimentaire à mes enfants peut-elle avoir une influence sur mon admissibilité à un prêt hypothécaire?

Lorsque c’est vous qui versez une pension alimentaire à vos enfants ou à votre conjoint, le prêteur déduit en général le montant payé de votre revenu total, avant de déterminer le montant du prêt hypothécaire auquel vous êtes admissible.

Lorsque c’est vous qui recevez la pension alimentaire pour vous-même ou pour vos enfants, le prêteur ajoute en général le montant versé à votre revenu total, avant de déterminer le montant du prêt hypothécaire auquel vous êtes admissible, à condition que vous puissiez fournir la preuve de réception de paiements réguliers pendant une période déterminée par le prêteur.


Puis-je obtenir un prêt hypothécaire pour acheter une maison?

Oui, à condition d’y être admissible. En fait, même les acheteurs possédant aussi peu que 5 % de mise de fonds peuvent acheter une maison et y apporter des améliorations. Dans le cas des prêts hypothécaires à rapport prêt-valeur élevé, tant la SCHL que les sociétés Genworth Financial et AIG United Guaranty offrent une assurance prêt hypothécaire couvrant à la fois le prix du bien immobilier et toute rénovation ou amélioration importante immédiate que l’acquéreur pourrait vouloir apporter à la propriété achetée. Cette option évite à l’acquéreur de devoir financer séparément ces rénovations ou améliorations. Certaines conditions s’appliquent.

Dans le cas d’améliorations non structurelles, la prime d’assurance prêt hypothécaire demeure au taux habituel. Dans le cas de rénovations structurelles, la prime d’assurance prêt hypothécaire augmente de 0,5 % par rapport au taux habituel. Pour plus d’information sur les primes d’assurance prêt hypothécaire, voir la rubrique « Qu’est-ce qu’une assurance prêt hypothécaire? »


Puis-je appliquer à une mise de fonds des sommes qui m’ont été données par un proche?

La plupart des prêteurs acceptent comme mise de fonds un don en argent offert par un membre de la famille de l'acquéreur. Ils demandent en général au donneur de leur remette une lettre certifiant qu’il s’agit bien d’un don et non d’un prêt. Dans les cas où le prêt hypothécaire doit être couvert par une assurance, la SCHL demande à l’acquéreur d’avoir déjà en sa possession ce don en argent avant de lui envoyer sa demande. Les sociétés Genworth Financial Canada et AIG United Guaranty peuvent ne pas exiger de telles conditions. Pour plus d’information, voir la rubrique « Qu’est-ce qu’une assurance prêt hypothécaire? ».


Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire préautorisé?

Un prêt hypothécaire préautorisé porte un taux d’intérêt garanti par le prêteur pendant une période précise (habituellement de 60 à 90 jours) et pour un montant précis. Cette autorisation préalable est calculée sur la base des renseignements que vous fournissez au prêteur et est généralement soumise à certaines conditions avant que le prêt hypothécaire ne soit officiellement accordé. Ces conditions pourraient être, par exemple, « confirmation écrite d’emploi et de revenu » ou « mise de fonds provenant de vos propres économies ».

La plupart des meilleurs agents immobiliers voudront s'assurer que vous avez obtenu un prêt hypothécaire préautorisé avant de vous emmener visiter des maisons, afin de vous montrer des propriétés dont la fourchette de prix est celle que vous avez les moyens de payer.

En résumé, un prêt hypothécaire préautorisé est l’une des premières choses qu’un acheteur doit faire avant d'entreprendre le processus d’achat d’un bien immobilier.


Dois-je attendre que mon prêt hypothécaire arrive à échéance pour le renouveler?

Il arrive souvent que les prêteurs garantissent un taux d’intérêt jusqu’à 90 jours avant l’échéance d’un prêt hypothécaire. En autant que vous n'augmentez pas la somme empruntée, ils couvrent également les frais de transfert de votre prêt. Cette promesse de taux faite bien à l’avance de la date d’échéance du prêt dissipe toute inquiétude relative à l’augmentation éventuelle des taux d’intérêt. Et si les taux d’intérêt baissent avant la date d’échéance, le nouveau prêteur ajustera habituellement le taux d’intérêt à la baisse.

La plupart des prêteurs envoient à leurs clients leur avis de renouvellement de prêt hypothécaire en leur proposant les taux affichés de l’établissement. Ces taux ne sont généralement pas les meilleurs. Informez-vous toujours de la possibilité d’obtenir de ce prêteur ou d’un autre prêteur un taux d’intérêt plus bas. Si vous ne le faites pas, vous risquez de payer un taux d’intérêt beaucoup plus élevé que vous ne le devriez.


Qu’est-ce qu’une mise de fonds?

Très peu d’acheteurs disposent des fonds nécessaires pour payer comptant la maison qu’ils achètent. La plupart d’entre eux font appel à un établissement de crédit pour obtenir un prêt hypothécaire, lequel représente potentiellement la première étape d’une relation d’affaires à long terme. Mais même si vous obtenez un prêt hypothécaire, vous devez aussi posséder le comptant nécessaire à la mise de fonds.

La mise de fonds, c’est la partie du prix d'achat que vous financez avec votre propre argent. Vous devez déterminer le montant de votre mise de fonds (laquelle représente votre intérêt financier ou la valeur nette de votre nouvelle maison bien avant de commencer à rechercher une maison.

Plus élevée sera votre mise de fonds, moins vous coûtera votre maison au bout du compte. Un prêt hypothécaire moins élevé entraîne des frais d’intérêt moindres et, avec le temps, cela représente des économies considérables.


Comment acheter une maison avec une mise de fonds d’aussi peu que 5 % du prix total?

La plupart des prêteurs offrent maintenant des prêts hypothécaires assurés, et ce, tant pour l’achat de maisons neuves que pour des maisons de revente, avec une mise de fonds inférieure à celle des prêts hypothécaires ordinaires, soit équivalant à aussi peu que 5 % du prix d’achat de la propriété. Les prêts hypothécaires à faible mise de fonds doivent être assurés afin de couvrir tout défaut de paiement potentiel, et leurs coûts de détention sont par conséquent plus élevés que ceux d’un prêt hypothécaire ordinaire puisqu’ils comprennent la prime d’assurance.

La personne qui effectue un emprunt hypothécaire à faible mise de fonds est responsable des débours suivants : frais d’inspection, frais d'avocat ou de notaire, frais de demande d’assurance, prime d'assurance prêt hypothécaire (quoique cette prime puisse être ajoutée au montant du prêt).


Comment peut-on rembourser par anticipation un prêt hypothécaire?

Il existe plusieurs moyens de réduire la durée de votre hypothèque. Vous réaliserez des économies considérables en :

  • sélectionnant un échéancier de remboursement accéléré (non mensuel);
  • augmentant la fréquence de vos remboursements;
  • effectuant des remboursements anticipés du principal;
  • effectuant des doubles versements;
  • choisissant une période d’amortissement plus courte au moment du renouvellement.


Comment peut-on utiliser son REER pour acheter sa première maison?

Actuellement, environ la moitié des acheteurs d’une première maison utilisent les économies de leur REER pour financer une partie de leur mise de fonds. Grâce au Régime d’accession à la propriété du gouvernement fédéral, vous pouvez utiliser jusqu’à 20 000 $ de votre REER (40 000 $ pour un couple) pour financer votre mise de fonds sur votre première maison. Vous avez ensuite 15 ans pour rembourser votre REER.

Pour être admissibles, les fonds de votre REER doivent y avoir été déposés depuis au moins 90 jours. Vous devrez également signer un contrat stipulant que vous devez acheter une habitation admissible.

Même si vous possédez déjà les économies nécessaires à votre mise de fonds, il peut être avantageux financièrement de vous prévaloir du Régime d’accession à la propriété. Par exemple, si vous avez déjà économisé 20 000 $ pour une mise de fonds, et en supposant que vous avez toujours « des droits inutilisés » dans votre REER pour y ajouter une cotisation de 20 000 $, vous pourriez transférer vos économies dans votre REER au moins 90 jours avant la date de clôture de votre transaction immobilière. Ensuite, retirez simplement cette somme en vertu du Régime d’accès à la propriété.

L’avantage? Votre cotisation de 20 000 $ à votre REER vous fera profiter d'une déduction d’impôt pour l’année en cours. Utilisez ensuite votre remboursement d’impôt pour rembourser votre REER ou couvrir d’autres dépenses liées à l’achat de votre maison.

L'utilisation de votre REER pour une mise de fonds peut vous aider à acheter votre maison plus tôt, mais elle risque de vous empêcher de faire fructifier vos économies à l’abri de l'impôt. C’est pourquoi vous devriez demander à votre planificateur financier si cette stratégie est avantageuse pour vous, compte tenu de votre situation financière.


Quels sont les coûts associés à l’achat d’une maison?

D'abord et avant tout, vous devez avoir suffisamment d’argent pour couvrir la mise de fonds, soit la partie du montant du prix d’achat que vous fournissez vous-même.

Pour être admissible à un prêt hypothécaire ordinaire, vous aurez besoin d’une mise de fonds d’au moins 20% du prix d’achat. Vous pouvez toutefois être admissible à une assurance prêt hypothécaire à faible mise de fonds avec un versement comptant aussi peu élevé que 5 % du prix d'achat.

En second lieu, vous devrez acquitter les frais de clôture de la transaction (jusqu’à 2,5 % du prix de base du bien immobilier).

Si vous désirez faire inspecter le bien immobilier par un inspecteur en bâtiment – ce que nous vous recommandons fortement – vous devrez payer des frais d’inspection. Cette inspection peut mettre en lumière des éléments nécessitant des réparations et vous garantira éventuellement la solidité structurelle de la maison. L’inspecteur vous remet habituellement un rapport écrit de son inspection. S’il ne le fait pas, demandez-le-lui.

Vous devrez acquitter les honoraires de l’avocat ou du notaire qui agit en votre nom durant la transaction d’achat de votre maison. Nous vous suggérons de comparer les prix avant de choisir cette personne, parce que les honoraires pour ces services peuvent varier considérablement d’un cabinet à un autre.

Il y a aussi les frais de rajustement et de clôture, les frais de rajustement d’intérêt entre acheteur et vendeur et, selon l’endroit où vous habitez, des droits de mutation (une taxe ponctuelle, basée sur un pourcentage du prix d’achat de la propriété ou du montant du prêt hypothécaire).

Enfin, on vous demandera de vous procurer une assurance habitation devant entrer en vigueur au plus tard à la date du transfert de la propriété. Et vous devrez payer les frais de déménagement.

N’oubliez pas, vous aurez besoin de plusieurs choses peu après avoir emménagé : appareils électroménagers, outils de jardinage, produits de nettoyage, etc., donc n’oubliez pas de prévoir aussi ces coûts.


Quelle devrait être la durée (période d’amortissement) de mon prêt hypothécaire?

La durée des termes hypothécaires varie beaucoup : de 6 mois à 25 ans. En général, plus le terme est court, plus le taux d’intérêt est bas, et plus le terme est long, plus le taux d’intérêt est élevé.

Quoique les acheteurs choisissent en général un terme de quatre ou cinq ans, vous pouvez envisager un terme plus court si vous tolérez bien le risque, si vous avez le temps de surveiller les taux d’intérêt ou si vous n’êtes pas prêt à prendre un engagement à long terme.

Avant de choisir le terme de votre prêt hypothécaire, nous vous suggérons de répondre aux questions suivantes :

  1. Prévoyez-vous vendre votre maison sous peu sans en acheter une autre? Si c'est le cas, un terme court pourrait s'avérer le meilleur choix.
  2. Croyez-vous que les taux d’intérêt ont atteint leur niveau le plus bas et qu’ils ne baisseront probablement pas davantage? Si c’est le cas, un terme plus long pourrait représenter le bon choix pour vous. Inversement, si vous croyez que les taux d’intérêt actuels sont élevés, vous voudrez peut-être opter pour un terme court ou moyen, en espérant que les taux auront baissé lorsque le terme de votre prêt hypothécaire arrivera à échéance.
  3. Recherchez-vous la stabilité comme acheteur d’une première maison? Vous préférerez peut-être alors un terme plus long, afin de pouvoir établir le budget de vos dépenses mensuelles et de gérer plus facilement celles-ci.
  4. Êtes-vous disposé à suivre de près les taux d’intérêt et à risquer une augmentation de vos versements mensuels après le renouvellement de votre hypothèque? Si c’est le cas, un terme court pourrait mieux vous convenir.

Combien en coûte-t-il par mois pour être propriétaire?

Il va de soi qu’être propriétaire entraîne des responsabilités financières.
Certaines d’entre elles, comme les impôts fonciers, peuvent ne pas vous être facturées chaque mois; vous devez par conséquent en calculer vous-même le coût mensuel. Vous trouverez ci-dessous une liste de ces responsabilités financières.

Les versements hypothécaires
Pour la plupart des acheteurs, cela représente la plus importante dépense mensuelle. Le montant de ces versements peut varier beaucoup, puisqu’il est basé sur un certain nombre de variables, comme la durée du terme ou la période d’amortissement.

Impôts fonciers
Les impôts fonciers se règlent de deux façons : 1) par remise directe à la municipalité, auquel cas il pourrait vous être demandé de fournir une preuve de paiement à votre établissement de crédit, et 2) avec votre versement hypothécaire mensuel.

Taxes scolaires
Dans certaines municipalités, ces taxes sont intégrées aux impôts fonciers. Dans d’autres, elles sont perçues séparément et exigibles par paiement forfaitaire, habituellement à la fin de l’année scolaire.

Services publics
En tant que propriétaire, vous serez responsable de toutes vos factures de services publics, y compris le chauffage, le mazout, l’électricité, l’eau, le téléphone et le câble.

Maintenance et entretien
Vous devez également prévoir les coûts de la peinture, ceux des réparations du toit, du système électrique et de la plomberie, de l’entretien paysager et du déneigement. Un bon entretien contribue à préserver la valeur marchande de votre bien immobilier, à embellir le quartier et, selon le type de rénovations que vous apportez à votre propriété, à augmenter la valeur de celle-ci.


Devrais-je choisir un terme hypothécaire long ou court?

Vous devriez privilégier un terme plus long si vous êtes une personne très occupée, n'ayant pas beaucoup de temps à consacrer à la surveillance des taux d'intérêt hypothécaires. Les termes de 4, 5 ou 7 ans vous permettent de profiter des taux d’intérêt courants tout en bénéficiant d'une sécurité à long terme, sachant que le taux qui vous est offert ne changera pas pour plusieurs années.

Si vous préférez un prêt hypothécaire flexible pour l’instant, vous pouvez opter pour un terme plus court, qui vous permettra de bénéficier d’un taux d’intérêt plus bas et de réaliser des économies.


Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire à taux d’intérêt fixe?

Le taux d’intérêt sur un prêt hypothécaire à taux fixe est garanti pour un terme prédéterminé, habituellement entre 6 mois et 25 ans. Il vous offre la sécurité de connaître le montant exact que vous allez devoir payer pour toute la durée du terme choisi.


Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire à taux d’intérêt variable?

C’est un prêt hypothécaire dont les paiements sont fixes pendant une période de un à deux ans, bien que le taux d’intérêt puisse fluctuer d’un mois à l’autre, selon les conditions du marché. Si les taux d’intérêt baissent, une plus grande partie de vos versements mensuels est affectée au remboursement du principal; si les taux d’intérêt augmentent, une plus grande partie de vos versements mensuels est affectée au paiement des intérêts. La plupart des prêts hypothécaires à taux variable autorisent le remboursement anticipé de tout montant (sous réserve de certains minima), à n’importe quelle date de versement hypothécaire, jusqu’à concurrence d’un montant total maximum chaque année.