La mise de fonds : 5 % ou 20 %?

La mise de fonds : 5 % ou 20 %?
 

Si vous comptez acheter une maison, l'une des décisions les plus importantes que vous aurez à prendre sera de déterminer le montant à verser pour votre mise de fonds. Au Canada, la mise de fonds minimale est de 5 % pour une propriété qui sera occupée par le propriétaire et de 20 % pour une propriété locative. Notez également qu’une mise de fonds inférieure à 20 % exigera une assurance hypothécaire. Voici quelques facteurs clés à prendre en considération avant de choisir l'option de mise de fonds qui convient le mieux à votre situation.

Mise de fonds de 5 %

Au Canada, si la mise de fonds pour votre nouvelle maison est inférieure à 20 % du prix d'achat, vous serez tenu de souscrire une assurance hypothécaire. Ce type d'assurance correspond normalement à un pourcentage du montant emprunté. Les primes d'assurance prêt hypothécaire sont calculées en fonction de la mise de fonds et s'ajoutent directement au principal du prêt. Bien qu'il revienne à l'acheteur d'acquitter la prime, l'assurance prêt hypothécaire vise à protéger le prêteur : en cas de défaut de paiement de la part de l'emprunteur, c'est le prêteur qui touchera les prestations.

Au Canada, on retrouve trois fournisseurs d'assurance hypothécaire : Canada Guaranty, Genworth Canada et la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL). Pour vous donner une idée des coûts de l'assurance hypothécaire, prenons les taux offerts par la SCHL, le principal assureur hypothécaire au Canada :

SCHL
Mise de fonds de 5 % = 3,6 % du montant total emprunté
Mise de fonds de 10 % = 2,4 % du montant total emprunté
Mise de fonds de 1,5 % = 1,8 % du montant total emprunté

L'exemple ci-dessous démontre le coût de l'assurance prêt hypothécaire pour l'achat d'une maison au prix de 400 000 $, selon les taux de la SCHL :

Mise de fonds de 5% = 20 000 $
Assurance hypothécaire exigée = 13 680 $
Prêt hypothécaire requis = 393 680 $
Taux de la prime d'assurance = 3,6 %

Par ailleurs, si votre mise de fonds se situe entre 5 % et 19,99 %, votre prêt sera considéré comme une hypothèque à proportion élevée, ce qui signifie que votre période d'amortissement ne pourra pas dépasser 25 ans. Un prêt hypothécaire à proportion élevée donnera lieu à des paiements mensuels plus élevés, comparativement à une hypothèque ordinaire qui, elle, peut être amortie sur 30 ans.

Mise de fonds de 20 %

Au Canada, si votre mise de fonds est égale ou supérieure à 20 % du prix d'achat de la propriété, votre prêt sera considéré comme une hypothèque ordinaire, et vous n'aurez pas besoin de l'assurer. De plus, en optant pour ce type d'hypothèque vous pourrez amortir votre prêt sur une période maximale de 30 ans, ce qui vous permettra de minimiser vos paiements mensuels. Comparativement à une hypothèque à proportion élevée, une hypothèque ordinaire fera augmenter plus rapidement la valeur nette de votre bien immobilier, en raison de la mise de fonds plus importante. Une valeur nette élevée vous donne accès à davantage de produits de second rang, dont la marge de crédit hypothécaire. Cela dit, les hypothèques ordinaires comportent aussi quelques désavantages, principalement, un taux d'intérêt légèrement plus haut, puisque ces prêts ne sont pas assurés. Toutefois, à la longue, il sera généralement plus avantageux d'opter pour un taux d'intérêt légèrement plus élevé que de payer pour l'assurance hypothécaire.

Au bout du compte, une hypothèque ordinaire vous coûtera moins cher qu'une hypothèque à proportion élevée. Toutefois, accumuler la mise de fonds de 20 % prendra beaucoup de temps. Ainsi, avant de prendre une décision, vous devrez vous poser les questions suivantes : est-ce mieux d'assumer les coûts de l'assurance hypothécaire ou de continuer à rembourser l'hypothèque de quelqu'un d'autre, pendant plusieurs années encore? Est-il plus logique d'attendre d'avoir mis de côté une mise de fonds de 20 %, afin d’éviter des coûts supplémentaires?

 

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